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购买小产权房存在法律风险(律师信箱)

时间:2022-05-28    点击: 次    发布者:尹红志 - 小 + 大

尹律师:

您好!我和女友恋爱多年,打算明年结婚,目前正在看房。考虑到各自的收入,我们不想有过大的房贷压力,打算在稍远一点儿的地方买房。最近我们在郊区看了一套房,价格和环境都很合适,交通也比较方便,但中介说是小产权房,没有产权证。请问小产权房到底能不能买?

北京读者 杜先生

杜先生:

您好!相对于普通的商品房来讲,价格便宜是小产权房的一大优点,这对于资金有限又急于安家的买房者来说是不小的诱惑。物权采取登记制,房屋作为典型物权如何确定所有权就是以登记为准,没有房屋所有权也就没有登记,因此产生的法律风险还是比较大的。我们分别来看:

█ 什么是小产权房

小产权房并不是一个法律上的概念。我们通常说的“小产权房”主要有两种,一种是在集体建设用地,也就是“宅基地”上建成的房子,这种只属于该村的集体所有者,外村农民或城镇户口居民是无权购买的;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

一般来讲,小产权房并未办理相关证件,也未缴纳土地出让金等费用,所谓“产权证”不是国家法律规定的产权证,而是由乡政府或村颁发的一个备案证件,很多小产权房连这个备案也没有。

█ 小产权房能否买卖

根据我国法律的规定,农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,宅基地上所建农村房屋也只能在同村组村民之间转让。

国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

由上可知,小产权房通常只能在本集体经济组织的成员之间,比如本村村民之间进行买卖。城镇居民购房后,不仅不能办理房产证,其购买行为也不受法律的保护,要承担很大的法律风险。

█ 购买小产权房的法律风险

如前所述,小产权房没有产权证书,超出法律规定范围的买卖不受法律保护,就现阶段国家政策和相关要求趋势而言,小产权房“转正”可能性不大,购买小产权房的法律风险较大,主要存在以下几类典型性法律风险:

(一)购房合同无效

如前所述,您作为城镇居民去郊区购买一套小产权房,这个房屋买卖合同无人申请时对您和卖方是有一定法律约束力的,但是一旦对方去法院申请确认合同效力,这个买卖合同一定是无效的。在司法实践中大量存在城镇居民购买小产权房后卖方反悔,或者小产权房遇上拆迁导致卖方反悔的情形,法院的判决一律是认定买卖合同无效的。

(二)不能抵押贷款

依据《民法典》的规定,归抵押人所有的房屋可以抵押。房屋的所有权是以登记为准的,《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中明确规定小产权房不得登记发证,所以小产权房不能抵押。

我们知道,银行办理抵押贷款的前提条件是购房者必须提供房产证明,而非本集体成员的第三人即便购买了房屋也不能合法办理转让过户,拿不到房产证,自然也就不能将该房屋进行交易或者抵押,无法向银行申请贷款。

(三)房屋本身不能分割、继承

小产权房拿不到正式的房产证,并不构成真正法律意义上的产权,因此小产权房只有使用权,没有所有权,其本身并不能进行分割或者继承。

不过小产权房虽然没有物权,但具有相应的财产权益,在涉及到离婚财产分割和继承的问题时,可以对房屋本身具有的财产权进行处理。这里需要注意的是,小产权房的分割仅限于夫妻相对方。同理,小产权房作为一个“商品”,能够被占有、使用和收益,这种权利也是可以被分割或者继承的。

█ 律师提醒

购房买卖是家庭大事,在目前的法律及政策之下,购买小产权房是存在比较大的法律风险的,尹律师也在这里特别提醒各位读者朋友:一定要慎重选择,如果确实需要购买,那么在签订相关合同时也务必要把一些具体的事情约定清楚,比如可以约定由卖方来承担所有的法律风险等,并保留好原始凭证,以降低后续产生纠纷的风险。

(北京展达律师事务所高级合伙人、律师尹红志)

来源:人民网-人民日报海外版

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