出租房失火，财产损失谁来赔？

案情简介

  李某于2022年初将自有房屋租赁给张某使用，并签订租赁合同约定“张某未经李某同意不得将房屋出租、转让或借与他人使用，否则造成的后果和经济损失由张某负责；在租赁期内，承租人是该房屋的实际管理人，该房屋内发生的所有安全事故、意外事故都由承租人承担，与出租方无关。”2022年08月上述房屋发生火灾。消防救援站接警后到场扑救，及时将火灾扑灭，消防救援大队经调查后，作出火灾事故认定书。因失火导致房屋内财产受损，李某委托某价格评估有限公司评估，其损失价值为208553元并支出鉴定费6000元。后双方协商赔偿事宜未果，李某诉至法院要求被告赔偿房屋财产损失208553元与鉴定费6000元。
法院审理
  李某与张某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，各方应按照约定履行各自义务。涉案房屋在租赁合同履行期间因火灾造成损失208553元、李某支出鉴定费6000元的事实，张某均无异议，本院予以确认。
  本案争议焦点：涉案房屋损失的赔偿责任主体问题。
  法院经审理认为，李某作为房屋出租人，已按照约定将租赁物即房屋交付承租人使用，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，且火灾事故认定书对起火原因排除了电气线路故障、卧室内物品自燃引发火灾等情形，李某在合同履行过程中不存在违约行为。张某作为承租人，其应妥善保管、使用租赁物。张某虽辩称火灾发生时涉案房屋实际使用人是郑某和赵某，其不是实际使用人，对火灾的发生没有责任，但其作为该房屋的承租人实际上使用并管理该房屋，应对其承租的房屋的消防安全负责，且双方在租赁合同中明确约定“未经同意不得将房屋出租、转让或借与他人使用，否则给出租方造成的后果和经济损失由承租人负责；在租赁期内，承租人是该房屋的实际管理人，该房屋内发生的所有安全事故、意外事故都由承租人承担。”现张某未经李某同意的情况下放任案外人在涉案房屋居住，并通知中介将涉案房屋进行转租，其行为已构成违约，其应承担相应的违约责任，亦应对因违约行为造成的损失承担相应的法律责任。
  本案存在违约责任和侵权责任竞合的情形下，李某有权择其一主张权利，现李某明确表示依据双方签订的房屋租赁合同主张张某赔偿因违约行为导致的房屋损失。最终法院依法判决张某赔偿李某房屋财产损失208553元和鉴定费6000元。

法官说法
兰山法院银雀山人民法庭副庭长 张水红
  责任竞合是指当事人的一个行为同时符合两个以上责任的构成要件，最终只承担一种责任的情形。从权益受损害之当事人角度出发，其可基于该行为提出两个以上的实体请求权，但其只能择其一主张权利。人民法院对已提起的请求权作出实体判决后，其不能再以另外的请求权提起诉讼，否则后诉构成重复诉讼，应予驳回起诉。
  本案中，张某租赁李某的房屋，其在未经房主同意的情况下，私自将房屋借给案外人居住并告知中介转租房屋，因案外人原因导致房屋失火产生损失，在此情形下，存在违约责任和侵权责任的竞合。房主有权选择其一主张权利，法院根据房主的主张以违约责任作出判决，维护了房主的合法权益。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》第五百九十三条 当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。

《中华人民共和国民法典》第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。