共有产权住房四大核心问题需要关注

本报记者 周雪松

　　近日，北京（楼盘）出台共有产权住房征求意见稿（下称征求意见稿）引起了各方关注。未来可能会有更多的城市效仿，共有产权住房在全国推广或许只是早晚的事情。但对于普通百姓来说，共有产权住房还有许多疑惑待解，其中，大家关注的重点是价格、产权比例、出租以及转让等内容。

　　价格、产权比例如何确定

　　共有产权住房的价格肯定是大家最关心问题之一。之前默认的是，自住房价格大约为周围房价的七成，未来再转让时也按照差价中的三成补交费用。一个是市场价，一个是差价，二者不能简单相加等于全部。但是以后共有产权的房子，就不是这个算法了。从大前提看，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为±5%。

　　既然是政府和购房人共有产权，那么双方的各自产权份额如何确定？

　　征求意见稿中指出，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定；政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。简单来说，就是看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格，以这个价格来计算，共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。

　　举个例子，某个共有产权住房，供地的时候确定将来的销售均价为3万元/平方米，在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平方米的话，那么购房人占有的产权份额就是四分之三，也就是75%，另外25%则是政府占有的产权份额。

　　征求意见稿规定，共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由住建委同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。

　　当申请家庭选定了共有产权住房，夫妻双方应共同与开发商、代持机构签订三方购房合同，作为购房家庭产权份额的共同共有人，未成年子女为同住人。

　　购买共有产权住房的，购房人可以按照政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款。也就是说，购买共有产权住房申请贷款，可以享受贷款针对政策房的优惠政策。

　　另外，在办理不动产登记（也就是过去的房产证）时，共有产权住房的房屋产权性质为“共有产权住房”。不动产权证书会发放给购房人，证书在附记栏注共有人姓名、共有方式及共有份额等内容。

　　出租、转让有哪些规定

　　已经购买的共有产权住房如何出租或者出售，也是大家关心的问题。征求意见稿规定，已购共有产权住房用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。

　　举个例子，购房人产权份额如果是75%，房子出租的月租金为4000元，那么每月购房人拿到手的租金就应是3000元。征求意见稿提出，购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。今后的共有产权房只能放在这个平台上，其他的渠道都有风险。

　　共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确须转让的，可向原分配区住建委（房管局）提交申请，由代持机构回购。回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

　　征求意见稿规定，代持机构行使优先购买权、购房人购买政府份额的房屋价格，应委托房地产估价机构参照周边市场价格评估确定。购房人转让价格明显低于评估价格的，代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。已购共有产权住房的家庭通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的,应当按市场价格购买政府份额，取得商品住房产权后实现退出，或由代持机构回购其所有的产权份额。

　　此外值得注意的是，共有产权住房购房人应当全额缴纳住宅专项维修资金。共有产权住房的物业服务费也是由购房人承担。