三问房贷定价基准转换央行给出权威解答

　　房贷定价基准转换已从本月启动，但有些市民仍然心存疑问：LPR（贷款市场报价利率）和固定利率，选哪个更划算？为何转换后的贷款利率变成在LPR基础上加减点，而不是继续沿用浮动倍数的定价方式？这种“乘法”变“加法”的方式，银行会不会从中占便宜？近日，央行对此给出了权威解答。

　　选LPR还是固定利率？

　　选择让自己的房贷利率随LPR波动，还是干脆选择“一劳永逸”的固定利率？面对这个选择题，许多市民表示“懵了”。

　　央行人士表示，这两种转换方式各有优势，要如何选择还取决于市民自己的判断，特别是对未来利率走势的判断。如果认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价的方式会更好；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。

　　举例来说，假设一笔个人房贷目前利率是在5年期贷款基准利率上打九折，那么按照目前5年期贷款基准利率计算，这笔贷款的实际执行利率水平为4.9%×0.9=4.41%。根据央行有关公告，个人房贷转换前后利率水平保持不变。

　　也就是说，如果选择转为固定利率，那么您的个人房贷在整个合同剩余期限内，都将执行4.41%这个利率。

　　如果选择转为参考LPR定价，这笔个人房贷利率水平将按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”确定。其中，-0.39是固定加点点差，根据当前实际执行利率（4.41%）与2019年12月公布的5年期以上LPR（4.8%）之间的差确定。转换后到第一个重定价日前，这笔房贷利率还是4.41%，但计算方式变成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；从第一个重定价日起，这笔房贷利率就会变成“当时最新的5年期LPR+（-0.39%）”，以后每个重定价日都是这样计算。

　　对比这两种转换方式，可以看出，选择转换为LPR，未来每个重定价日，房贷利率都会随市场利率水平变化而调整，如果LPR降低，就可以享受到降息带来的优惠，但如果LPR上涨，需要支付的利息也会随之增加。而选择转换为固定利率，利率水平就会一直不变。

　　为何“乘法”变“加法”？

　　据了解，以往，市民的房贷利率是在贷款基准利率的基础上乘上一个系数。比如享受利率八五折优惠，就是贷款基准利率×0.85；利率上浮10%，就是贷款基准利率×1.1，做的是“乘法”。而贷款定价基准转换以后，在每个利率调整日，市民的房贷利率水平就等于利率调整日前一日的LPR与转换时点确定的加点数值之和，做的是“加法”。

　　对此，央行表示，过去参考贷款基准利率一定倍数浮动时，贷款基准利率的变动，会对贷款执行利率产生放大或缩小的不对称效应。例如，假设两笔贷款利率分别为贷款基准利率的0.8倍和1.2倍，则贷款基准利率上升或下降0.1个百分点时，这两笔贷款实际执行利率将分别上升或下降0.08个和0.12个百分点，影响效果明显不相同。

　　转换后，贷款利率在LPR基础上加减点定价，符合国际惯例。更重要的是，可确保未来LPR变动时，对所有贷款利率的影响都是同向同幅的。例如，LPR每上升或下降0.1个百分点，所有按照LPR加减点方式确定的贷款利率都会同样上升或下降0.1个百分点，更加公平。

　　银行会不会“占便宜”？

　　有市民担心，这种“乘法”变“加法”的模式，银行会从中占便宜。

　　央行对此解释说，用加减点还是浮动倍数方式定价，只是计算方式略有区别。未来LPR变动时，对借款人和银行的影响是对等的，不存在谁占便宜的问题。

　　对于借款人来说，如果现在执行的利率比LPR高，未来LPR上升时，加减点方式更有利；LPR下降时，浮动倍数方式更有利。如果现在执行的利率比LPR低，则未来LPR上升时，浮动倍数方式更有利；LPR下降时，加减点方式更有利。如果现在执行的利率等于LPR，则两种方式没有区别。而对于银行的影响，就刚好相反。

　　例如，假设一笔贷款当前的利率水平为3.24%（小于LPR），则按2月份1年期LPR为4.05%计算，使用加减点方式定价，应为“LPR+（-0.81%）”；使用浮动倍数定价，则为“LPR×0.8倍”。假设未来1年期LPR下降为4%，则使用加减点和浮动倍数计算的利率水平分别为3.19%和3.2%，使用加减点方法更有利于借款人；但如果未来1年期LPR上涨为4.1%，则使用加减点和浮动倍数计算的利率水平分别为3.29%和3.28%，使用浮动倍数方式更有利于借款人。

　　另外，从LPR的报价机制来看，18家LPR报价行都是同类型银行中具有较强影响力、公信力和定价能力的银行，且需要根据本行对最优质客户的贷款利率报价，也就是说，报价行的报价都是有真实交易作为支撑的。同时，央行和利率定价自律机制对各家报价行的报价行为也会进行严格监督，定期考核评估其报价质量，并根据考核情况对报价行优胜劣汰。