新一轮楼市政策密集出台：超30省市发布利好政策更多城市口头放松

这一轮针对疫情影响的楼市政策调整中，有包括广州、宝鸡、驻马店等6个城市在放松限购、限贷政策不久后，选择撤回。然而，更多的城市和地区选择了“只做不说”，即不出台具体政策文件，仅通过住房部门和金融机构口头传递放松限购、限贷。
释放需求
    多名重庆地产从业人士向经济观察网透露，重庆市主城区多数楼盘支持首套房二成首付办理住房贷款。碧桂园溪山玥、金科集美景湾、中梁合苑、富力院士廷等项目销售人员均表示可以做20%首付。
    浣溪锦云的销售人员吴启（化名）表示，3月中旬以来，销售部门相继收到各大银行通知，首房、首贷的购房客户可以按照20%首付按揭贷款。“目前只需要20%首付，就可以在房管局开出商品房买卖合同。”
    但不同银行对首付两成要求也不同。工商银行要求只有首付、首贷的客户才能按照20%首付办理贷款，且购房者必须缴纳重庆社保或公积金；建设银行等要求20%首付的购房客户必须来自企事业单位；而农业银行则没有设置具体要求。
    一位重庆银行人士证实，20%首付在重庆一直都存在，但由于开发商回款及银行风险等问题，在疫情前一直没有规模推行，2019年底，部分银行开始接受一些信用较为优质的购房客户20%首付申请贷款。
    吴启透露，以往一直是30%首付，但由于疫情对房地产的冲击，降低首付比例一方面是为了吸引更多刚需购房者“上车”，促进成交和回款；另一方面也是为了帮助银行完成业绩考核。
    自2015年取消限购政策以来，重庆也是全国唯一一个不限购的二线城市。2016年中国人民银行、中国银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，不限购城市居民首次购买普通住房，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
    吴启透露，重庆还有一部分项目支持“三无”（无户口、无社保和无纳税）客户购房，仅需要向银行购买约5万元理财产品，或花费1万元左右“包装”一下。3月中旬以来，浣溪锦云项目约1/4成交客户成功办理2成首付或“三无”购房。
    在需求端出现松动的并非重庆一个城市。3月27日，广西省柳州市发布《进一步促进柳州房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》要求，首次使用公积金购房首付比例不低于20%，结清首套公积金贷款二次使用首付比例不低于30%。同时柳州还取消了两年限售政策。
    自春节假期以来，全国有超过30个省份或城市出台针对房地产需求端的扶持政策，主要包括放松人才落户限制、购房补贴、契税补贴、放松公积金贷款限制、放松限购限贷等不同方面。
    据不完全统计，出台发放购房补贴的城市有衡阳、马鞍山等8个城市，大部分为三四线及以下城市；放宽公积金贷款条件或额度的有南宁、东莞等5个二三线城市；支持人才购房的有杭州、南京浦口等4个区域。
    而更多的是通过降低人才落户门槛来释放需求。截止4月8日，已经有杭州、苏州、天津、南京、沈阳等超过10个城市发布人才落户新政，在原有基础上，进一步降低人才落户门槛。4月8日南京出台的人才新政中，除了放宽落户年龄限制外，还出台人才安居补贴政策，博士月补贴房租2000元，硕士800元，本科600元。同时南京还计划在年内建成7000套50万平方米的人才公寓。
    一周前，杭州发布人才优先购房政策，A类人才在杭州首次购住房可免摇号，其他四类人才首次购房可拥有20%房源的优先选房权。
    与杭州和南京相比，4月初深圳推出三宗住宅用地，主要用来建设人才住房和保障性住房。其中宝安地块可售人才房限价30040元/平方米，较周边二手房均价低15000元左右/平方米；龙岗地块限价人才房销售均价为23100元/平方米，只有周边二手房价格的一半左右。
    北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬认为，目前中央层面房住不炒的原则没有改变，各个地方都在试探之中。“试探其实是一个好事情。”郝炬认为，在没有明确指导意见的情况下，地方政府针对市场形势，结合自身发展实际情况因城施策，进行相应的政策调整。
  调整背后
    2月百强房企销售额同比下降34%左右，3月下滑17%左右，4月初头部企业的销售已经初步回暖，基本复工率达到90%以上。郝炬认为，受疫情影响，短期抑制了小阳春需求，但市场的基本表现依然会继续回暖。
    中指院数据显示，2020年全国主要15个一二线城市中，仅有深圳、杭州、苏州等3个城市成交面积同比上涨，其他城市均有不同程度的下滑。其中北京、上海、西安和重庆下滑幅度均超过50%。
    2月以来，杭州、厦门等50多个城市发文扶持房地产开发商，包括允许企业延缓土地出让金、降低获取预售证的条件和监管账户资金比例等措施。而针对需求端出台相关政策的城市也超过30个。
    郝炬表示，地方对需求端政策的调整较为谨慎，对购房资格放宽基本没有明确说法，但不乏有城市默许一线销售放宽限制进行操作。以苏州等地出台的人才落户政策为例，其作用相当于在合理范围内放宽了限购条件。
    中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁肯定近年来房地产对国民经济发展的重要作用，无论是产业带动，还是对城乡居民生活水平的改善，抑或是对地方财政和城市基础设施建设的支撑方面。
    他认为，在中国特殊的体制条件下，由于政府和市场的双重推动，导致了地方政府对房地产发展的过度依赖，如地方债务增加，城市发展过于粗放，成本大幅度提高，房地产供给与实际需求在空间上严重的不平衡等。
    在这种状况下，中央政府采取了严厉的房地产调控政策，从限价、限贷、限售、限建等政策入手，试图控制在局部地区和城市的房地产过度发展，进而缓解可能带来的金融风险。
    上述华北某地财税系统人士介绍，房地产相关收入占财政收入比重较大，但由于实施较为严格的限购政策，从2018年下半年开始就面临着较大的财政压力。
    在他看来，对于地方政府而言，解决财政收入渠道并不多，制造业企业的税收大部分通过各种途径返回去了，房地产的优势在于见效快。 “卖地有钱，开工有钱，竣工有钱，交房有钱，末了还算一笔土增税。”上述人士表示。
    常住人口、人均可支配收入，通常被认为是支撑起房地产需求的重要力量。某房企投拓负责人表示，他所在公司专门为投拓建立一个模型，作为区域公司拿地的依据。其中人口绝对数量、每年新增人口、人均可支配收入是最为重要的三项指标。
   根据南京市官方披露，截止2019年底，南京市常住人口为850万，而实有人口已经达到1031万，比2018年增加了42万。2019年宣布人口超过千万的城市还有杭州，当年新增常住人口数量达到了55.4万。
    上海之外，长三角的杭州、南京和苏州的常住人口或实有人口均超过千万，过去的一年中，这些城市也是整个长三角区域乃至全国房地产成交最活跃的区域。
    中指院数据显示，2019年一线城市成交面积同比上涨12%，二线城市涨4%，三线城市跌8%。其中杭州涨11.36%，南京涨19.97%，苏州涨11.07%。同期全国有16个城市土地出让金超过千亿，杭州以2836.6亿元稳居第一名，苏州和南京排在第4位和第7位。
    2020年一季度，全国15个一二线城市有3个城市成交面积同比增长，其中深圳为6.32%，杭州为75.13%，苏州为37.75%。同期，全国有上海、北京、杭州和广州等4个城市土地出让金超过200亿元，其中杭州以508.5亿元居第三，苏州第9，南京排14名。
因城施策
    2020年以来，中央多次重申“住房不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”等基调，但也一定程度允许地方政府根据自身情况因城施策。
    截至4月9日，全球新冠肺炎确诊病例超150万例，全球经济面临衰退风险。郝炬预计，今年下半年乃至明年，中国经济的出口外贸行业、中小制造业、服务业等面临严峻形势，房地产行业也很难独善其身。
    “中国要用好房地产。”郝炬认为，眼下房地产行业既不能像2009年大规模放水，同时要保持地方政府对维持房地产市场稳定的弹性。“关键是要引导合理的住房消费与中央提出的房住不炒原则相一致”。
    李铁认为，调控的出发点是减缓对房地产的过度依赖，但政策的“急刹车”和强烈的行政调控色彩，也给经济发展带来一定负面影响。
    在李铁看来，城镇化还会带来人口在空间的大范围流动，并形成人口分布空间格局的改变，还会在人口流入地区带来房地产的增量需求。特别是城乡人口的变迁通过城镇化进程，会直接拉动房地产经济的发展，应该是中国未来一段时间可以充分利用的产业红利。
    郝炬认为，在限购背景下，对首套刚需住房和首次改善需求的第二套住房，其贷款、购房指标方面限制可适度调整。根据2018年-2019年统计数据，改善性需求占总市场份额一半以上。
    从房地产调控的“五限”——限价、限购、限贷、限商、限售来看，郝炬认为，政策不宜“一刀切”。限价是基础，避免房价再一次暴涨。但限购和限贷的权限可以下放到地方政府，进行精准适度地放开。
    例如，限购上允许落户政策放松、工作居住证的放松，解决在城市工作的新市民的购房资格难题等，释放首次置业的需求。其次，目前执行认房又认贷的限贷政策，可调整为只认贷，允许首套房没有贷款的人购买第二套房时，按首套房贷款条件来处理，促进改善性需求的释放。郝炬进一步解释称。
    李铁强调要正视中国经济发展在空间上的不平衡。长三角、粤港澳和京津冀三大都市圈以及围绕着千万人口城市的城市群，外来人口多，经济发展活跃。从中国房地产供给形势看，人口密度最高的城市群和都市圈，房价在上涨，房地产供给格局偏于不足。
    三四线城市房地产供给过剩形势并没有得到缓解，随着经济持续下滑，面临的销售困境和压力会越来越大。希望放松房地产控制的城市是经济发展面临压力大的城市，也是对房地产过度依赖的城市，李铁表示。
    在郝炬看来，通过供给端或需求端的政策调整来刺激需求，首先要建立在区域上住房供需平衡的基础之上，“这是中长期目标，不是出台一个短期政策就可以解决的”。
    房地产调控政策，在不同经济发展水平、不同人口密度以及不同产业结构空间内，带来的压力不尽相同。
    李铁认为，调控“一刀切”的杀伤力在于政策针对性不足。房地产供给压力过大，房价偏高的城市，控制人口城市采取限价和限供政策，看似稳定了房价，但中低收入群体住房矛盾始终没有得到有效解决。
边际效应
    郝炬表示，当前宏观经济对房地产行业的影响有两大不确定性。一是疫情在全球扩展，影响全球金融体系和资产价值的重估，不动产资产作为类金融的重要载体，将面临巨大不确定性。
    第二个不确定性是由于全球疫情蔓延，中国的出口型企业和中小型服务业受到重创，短期体现在失业率上，中期来看将会明显影响到普通居民收入，收入的减少对于购房的支付能力会产生一定的影响。
    李铁也表示，长期稳定的外来就业人口增强了城市的消费潜力，但如果疫情造成就业形势变化和大量中等收入群体的收入变化，即使采取促进落户等各项政策，也并不一定能稳定住原有消费预期，甚至对于就业和定居也会重新选择。
    李铁建议，应对原有房地产调控政策进行调整，至少取消各种“一刀切”政策，实行因地制宜的房地产发展政策。对于在城市稳定就业和自主经营的外来人口，可以放开落户限制，鼓励他们在城市购房定居。
    在后疫情时代，地方政府因城施策的实施也因城市定位和发展目标不同而各异。3月3日，海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主题责任制通知》，在鼓励商品住宅用地发展安居型住房、商业、办公、租赁房的同时，也进一步加大限购力度，同时要求新出让土地实行现房销售制度。 
    3月30日，贵阳市住建局发布《关于进一步加强商品房购房首付、网 签、过度营销等销售行为监管的通知》，对首付贷、分期首付等方式进行严格禁止，同时强调了不得擅自调整住宅预售申报价格。
    北京和深圳也对茶水费和预售申报价格作出规范，北京一位开发商人士告诉经济观察网，其旗下项目，早已具备预售条件，但由于申报价格原因，多次申请预售许可证，均被退回，“我们正在和合作方重新核算价格，预计近期能拿到证。”
    不同于深圳、杭州、南京、苏州等地3月下旬出现成交大幅上升，北京楼市虽然有所谓恢复，但成交正在进一步分化，部分位置较好、品质较好、价格较低的项目受到市场热捧，为位置较为偏远、限购条件较为苛刻、总价相对较高的项目则去化滞缓。
    然而，更多的城市则选择只做不说，除了重庆悄然启动的20%首付外，河北三河、大厂等区域部分项目已经针对首套房放开限购，而这一行为也获得官方默许。但官方仍对外表示没有放松限购。
    作为北京的卫星城，在过去十年间，包括三河、大厂在内的河北环北京区域，吸引了大量在北京工作的人购房、定居，一定程度缓解了北京人口、公共资源压力。但从2017年5月起，多数环京区域均实施严厉限购政策。
    李铁建议，在都市圈和城市群的中心城市周边建设适合中低收入者居住区，提供与收入水平相应的商品房。同时适度建设基础设施和公共服务设施，加强都市圈城市间轨道交通建设，方便居民在居住地和中心城市的就业通勤。
    李铁表示，适度因城施策调整，对于人口流入地区和经济相对活跃的城市群、都市圈有积极带动意义。但对于人口流出地区，还是要严格限制房地产的土地供给，防止继续通过土地财政导致债务放大。